สมรภูมิร้อยล้าน! “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” โตแรง 141% ที่ดินติดถนนใหญ่ระอุ 200,000 ต่อตร.ว. บิ๊กดีเวลลอปเปอร์รุมทึ้ง ปั้นอาณาจักรลักชัวรี่ปล่อยเช่า Yield ทะลุ 9%

“กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” หรือ ถนนศรีนครินทร์–ร่มเกล้า ก้าวขึ้นเป็นทำเลทองที่มีโครงการบ้านจัดสรรระดับลักชัวรี่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ในอดีตจะเคยมีบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทเปิดขายบ้างก็ตาม แต่ในช่วง 5–6 ปีที่ผ่านมา พื้นที่นี้กลับเต็มไปด้วยโครงการระดับ Hi-End ที่มีบ้านหรูระดับราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งหนาแน่นกว่าทำเลอื่นๆ ไปแล้วอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้านี้อาจจะมีทำเลอย่าง ราชพฤกษ์ เกษตร-นวมินทร์ วงแหวนกาญจนาภิเษกทั้งตะวันออกและตะวันตก จนปัจจุบันกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ได้รับการขนานนามว่าเป็น “New Luxury Residential District” อย่างเต็มตัว

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ถึงปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” กลายเป็นทำเลทองของโครงการระดับลักชัวรี่ไว้อย่างน่าสนใจ โดยชี้ให้เห็นว่า นอกจากความโดดเด่นของการเป็นถนนเส้นใหม่ที่เปิดหน้าดินเพื่อการพัฒนาแล้ว ทำเลนี้ยังได้เปรียบด้านเครือข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อทั้งมอเตอร์เวย์ วงแหวนกาญจนาภิเษก และรถไฟฟ้าถึง 3 สาย คือ สายสีส้ม สีเหลือง และ แอร์พอร์ต เรล ลิงก์ นอกจากนี้ ยังเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมียม ทั้งโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ อาทิ Brighton College School, Welling International School Bangkok และ British Mandarin International School รวมถึงความสะดวกในการเข้าถึงโรงพยาบาลมาตรฐานสากล ทั้งในย่านศรีนครินทร์ และพระราม 9 เช่น โรงพยาบาลวิภาราม โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ โรงพยาบาลรามคำแหง ยิ่งตอกย้ำศักยภาพของพื้นที่ให้เติบโตอย่างรวดเร็วแบบก้าวกระโดด

ความคึกคักนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ยังรวมถึงการขยายตัวของธุรกิจพาณิชยกรรมอย่าง Community Mall เช่น Marketplace, Curve 7, The Park, และNirvana Porch เพื่อรองรับกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด จากเดิมในช่วงปี 2555 ราคาซื้อขายที่ดินในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 58,000 บาท/ตร.ว. ทะยานสู่ 140,000 บาท/ตร.ว. ในปี 2566 หรือเติบโตกว่า 141% ในรอบ 10 ปี โดยปัจจุบัน ราคาซื้อขายจริงพุ่งเกิน 150,000 – 200,000 บาท/ตร.ว. บนพื้นที่ดินติดถนนหลักไปแล้ว ส่วนที่ดินในซอยที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลักยังมีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ว. ให้เห็นบ้าง ตามศักยภาพการเชื่อมต่อและการพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ในแต่ละจุด การพัฒนาโครงการในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมาพื้นที่ในซอยนั้นก็มีผล เพราะบางซอยมีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการกันเป็นจำนวนมากส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ในอนาคตระยะยาวยังมีแผนการตัดถนนเส้นทางใหม่ ที่ตัดผ่าน ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เพิ่มเติมอีก อ้างอิงตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งมีแนวของถนนเส้นทางต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น

1. ถนนที่จะเชื่อมถนนเกษตร-นวมินทร์ กับ ถนนบางนา-ตราด
   2. ถนนเส้นทางใหม่จากซอยหทัยราษฎร์ 29/1 ลงมาทางทิศใต้ ผ่านถนนรามอินทรา รามคำแหง กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ และ เชื่อมต่อกับถนนลาดกระบัง

หรือ ถนนเส้นทางที่จะตัดใหม่ในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น

3. ถนนเลียบคลอง 8 – ลาดกระบัง ซึ่งเป็นการสร้างถนนเลียบคลอง 8 ฝั่งตะวันตก โดยแนวถนนจะลงมาทางทิศใต้ผ่านถนนราษฎร์อุทิศ และตัดผ่านลงมาทางทิศใต้ ผ่านถนนเจ้าคุณทหาร เพื่อเชื่อมต่อกับ ถนนลาดกระบัง
   4. ถนนเลียบคลอง 12 – หลวงแพ่งที่ตัดผ่านถนนสุวินทวงศ์ แล้วมาเชื่อต่อกับถนนเจ้าคุณทหาร บริเวณจุดบรรจบกับถนนฉลองกรุง

นอกจากนี้ยังมีการขยายถนน ซอย หรือ ถนนเส้นทางรองที่มีขนาดเล็ก ให้มีเขตทางกว้างมากขึ้น เช่น

5. การขยายซอยรามคำแหง 118 และ ขยายเส้นทางให้เชื่อมต่อกับ ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่
   6. ขยายแนวเขตทางของ ซอยราษฎร์พัฒนา 15 และ ขยายเส้นทางให้เชื่อมต่อกับกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่
   7. การขยายเขตทางของถนนพัฒนาชนบท 4 จากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ลงไปทางทิศใต้ถึง ถนนร่วมเกล้า 1
   8. ถนนเส้นทางใหม่ ที่มีจุดเริ่มต้นจาก ถนนพัฒนาชนบท 3 ไปทางทิศตะวันออก ถึง ถนนร่วมเกล้า

ถนนเส้นทางต่างๆ เหล่านี้จะช่วยระบายการจราจร รวมไปถึงช่วยให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้น แม้ว่าอาจจะต้องรอหลายปีก็ตาม เพราะยังเป็นเพียงแนวทางในการพัฒนาเท่านั้น

ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ กลายเป็นสมรภูมิของดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำ ทั้ง เอสซี แอสเสท ที่มีหลายโครงการบนทำเลนี้ หรือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่มีที่ดินขนาดใหญ่หลายร้อยไร่ รวมไปถึง เนอวานา ดีเวลลอปเปอร์รายแรกๆ ที่เข้ามาพัฒนาโครงการบนทำเล และมีโครงการจำนวนมาก แต่หนึ่งในผู้ประกอบการที่เด่นชัดและเข้ามาพัฒนาโครงการยาวนานกว่า 10 ปีไม่แพ้กัน มีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องคงต้องยกให้ แสนสิริ ที่ยังคงรักษาความเป็นเจ้าตลาดได้อย่างเหนียวแน่น ถือครองที่ดินในมือหลายร้อยไร่ ทยอยเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง รวมไปถึงมีการพัฒนาโครงการในรูปแบบของ Community ในชื่อ “Sansiri Krungthep Kreetha Community” ที่ประสบความสำเร็จตั้งแต่โครงการแรกๆ จนถึงโครงการล่าสุด อย่าง “นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา” ที่สร้างยอดขายถล่มทลายหลักพันล้านได้ในเวลาอันรวดเร็ว กับบ้านในระดับราคาขาย 65–120 ล้านบาท ซึ่งนอกจากจะเป็นการตอกย้ำความน่าเชื่อถือของ แสนสิริ ในฐานะผู้นำแบรนด์อสังหาฯระดับลักซ์ชัวรีและซูเปอร์ลักซ์ชัวรีของไทย รวมไปถึงความเป็นเจ้าตลาดบ้านหรูบนทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ แสนสิริ ยังมีอีกหลายโครงการในทำเลนี้ ความสำเร็จที่เกิดขึ้นไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลจากการพัฒนาที่เข้าใจอินไซต์ของลูกค้า จนโครงการส่วนใหญ่สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” กลายเป็นต้นแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ และเป็นอาณาจักรที่แข็งแกร่งที่สุดของแสนสิริ ในปัจจุบัน

“กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ไม่เพียงแต่โดดเด่นในแง่ของการอยู่อาศัย แต่ยังเป็นทำเลที่โดดเด่นในเรื่องของการลงทุน มีกลุ่มผู้ที่สนใจจะเช่าบ้านราคาแพง ในทำเลที่การเดินทางสะดวก หรือ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อมสำหรับการใช้ชีวิตเป็นครอบครัว หรือคนที่กำลังจะสร้างครอบครัว ทั้งโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ โรงพยาบาล และคอมมูนิตี้มอลล์ระดับพรีเมียม โดยมีดีมานด์การเช่าที่แข็งแกร่งทั้งคนไทยและต่างชาติที่มีความต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลที่ค่อนข้างเงียบเป็นส่วนตัว แม้ว่าบ้านในทำเลนี้จะมีราคาสูงก็ตาม แต่ความน่าสนใจอยู่ที่ ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ที่สูงไม่แพ้กัน ถึง 7% – 9% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่หาได้ยากสำหรับอสังหาฯ แนวราบในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังได้เปรียบเรื่องการเดินทางที่เชื่อมต่อโซน CBD อย่างทองหล่อ เอกมัย หรือ ชิดลม ผ่านทางด่วนศรีรัช ได้ภายในเวลาเพียง 20-30 นาที รวมถึงความสะดวกในการเดินทางไปสนามบินและต่างจังหวัด ทำให้ทำเลนี้เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านเพื่อการลงทุนและอยู่อาศัยอย่างแท้จริง