พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดแนวทางแก้เกม ‘อาคารเก่า’ ปรับตัวสู้สงครามตึกใหม่ผุดต่อเนื่อง

ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าจากการที่อาคารใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยข้อมูลของศูนย์วิจัยกรุงศรี ระบุว่า แผนการลงทุนอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นถึง 1.4 เท่าในช่วงปี 2567–2569 เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 3 ปีก่อนหน้า 

ขณะเดียวกัน อุปทานสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.5–2.0% ต่อปี หลังมีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากในช่วงปี 2566–2567 โดยประมาณ 80% ของพื้นที่สำนักงานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2568–2569 จะเป็นอาคาร Grade A และ A+ ซึ่งรองรับมาตรฐานอาคารเขียว และตั้งอยู่ในโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่

การเข้ามาของอาคารคุณภาพสูงจำนวนมาก ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดสำนักงานให้เช่าทวีความเข้มข้น และสร้างแรงกดดันโดยตรงต่ออาคารที่มีอายุยาวนาน (อาคารอายุ 15 ปี ขึ้นไป) ซึ่งจำเป็นต้องเร่งปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันกับผู้เล่นรายใหม่ที่มีความได้เปรียบทั้งด้านกายภาพ ระบบอาคาร และเงินทุน

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การปรับปรุงอาคารเก่าควรพิจารณาอย่างรอบด้าน โดยครอบคลุม 3 องค์ประกอบหลัก ได้แก่ กายภาพอาคาร งานระบบอาคาร และการบริหารจัดการอาคาร

เริ่มจากการปรับโฉมพื้นที่ซึ่งเป็นจุดที่ผู้ใช้งานอาคารจะต้องเห็นเป็นส่วนแรก เช่น เปลือกอาคาร (Façade) โถงทางเข้า Lobby รวมถึงการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง อาทิ ห้องน้ำ ทางเดิน โถงลิฟต์  รวมถึงจุดอื่น ๆ ที่ผู้เช่าใช้อาคารสามารถสัมผัสได้โดยตรง ให้มีความทันสมัย ปลอดภัย สะอาด สะดวกสบายต่อการใช้งาน และเอื้อต่อประสิทธิภาพการทำงานมากขึ้น 

ในด้านงานระบบอาคาร ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบลิฟต์ และระบบความปลอดภัย จำเป็นต้องได้รับการดูแลและบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอสม่ำเสมอสม่ำเสมอถูกต้องสม่ำเสมอ เพื่อให้พร้อมใช้งานและมีเสถียรภาพ ลดความเสี่ยงจากการขัดข้องที่อาจกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของผู้เช่า โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุการใช้งานมากกว่า 15 ปีที่เครื่องจักรอุปกรณ์บางส่วนเริ่มเสื่อมสภาพ ต้องมีการปรับแต่งหรือเปลี่ยน ควรพิจารณาอัปเกรดระบบให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้น ทั้งในด้านของการใช้พลังงาน และสอดรับกับมาตรฐานอาคารสมัยใหม่ รวมถึงแนวคิดด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนที่ผู้เช่าให้ความสำคัญมากขึ้น

เจ้าของอาคารอาจพิจารณานำเทคโนโลยีใหม่ ๆ เข้ามาใช้งาน เช่น AI (Artificial Intelligence) และ IoT (Internet of Things) ที่สามารถมาช่วยควบคุมระบบภายในอาคาร และยังสามารถเก็บข้อมูลเพื่อ Forecast การใช้และจัดการพลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงในแง่ความปลอดภัย เช่น การแจ้งเตือนไฟไหม้ การตรวจจับเหตุผิดปกติ เป็นต้น

ขณะเดียวกัน การบริหารจัดการอาคารถือเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่า การใช้เลือกใช้ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ มีทีมสนับสนุนที่ช่วยให้คำปรึกษากับเจ้าของอาคาร ก็สามารถช่วยในเรื่องการเตรียมการโครงการและงบประมาณในส่วนนี้ได้ การบริหารอาคารในปัจจุบันจึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการดูแลความเรียบร้อย แต่ต้องเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของผู้เช่าอย่างรอบด้าน ตั้งแต่ความรวดเร็วในการให้บริการ ความโปร่งใสในการสื่อสาร ไปจนถึงการสร้างประสบการณ์การใช้งานพื้นที่สำนักงานในระยะยาว รวมถึงสามารถให้คำแนะนำในการปรับปรุงอาคารได้อย่างเหมาะสมและตรงตามความต้องการของตลาด

นอกจากนี้ Green Office กำลังกลายเป็นเซกเมนต์ที่มีบทบาทสำคัญมากขึ้น เนื่องจากสามารถดึงดูดผู้เช่ากลุ่มบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทต่างชาติ ที่ให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์องค์กรที่สอดคล้องกับแนวคิด ESG (Environmental, Social and Governance) โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับสากล อาทิ LEED, WELL Building Standard และ EDGE

ด้วยเหตุนี้ อาคารเก่าที่มีผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยให้คำปรึกษาและเตรียมความพร้อมในการปรับปรุงอาคารให้เป็นไปตามเกณฑ์มาตรฐานดังกล่าว จะสามารถเพิ่มความน่าสนใจในสายตาผู้เช่า และยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้อย่างชัดเจน

หากพิจารณาในเชิงการลงทุน จะเห็นว่าการละเลยการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน และเลือกซ่อมแซมเฉพาะเมื่อเกิดความเสียหาย อาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าในอนาคต เมื่อเทียบกับการวางแผนปรับปรุงอาคารอย่างเป็นระบบ ทั้งด้านกายภาพ ระบบ และการบริหาร ซึ่งมีความคุ้มค่าในระยะยาว และเปิดโอกาสให้สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้อีกด้วย

ตัวอย่างเช่น อาคารชลันต์ทิพย์ ในย่านสีลม ซึ่งมีอายุการใช้งานกว่า 34 ปี และอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จากการปรับปรุงทั้งภูมิทัศน์อาคาร และระบบภายในอาคาร อาทิ การเปลี่ยนมิเตอร์ไฟฟ้าแบบเดิมเป็นดิจิทัลมิเตอร์ ทำให้อาคารได้รับเงินประกันมิเตอร์คืนกว่า 1.5 ล้านบาท รวมถึงการเพิ่มฟังก์ชันการใช้งานพื้นที่ เช่น การเปิดพื้นที่ร้านค้าและพื้นที่จอดรถให้เช่า ช่วยสร้างรายได้เสริม และเพิ่มความน่าสนใจให้กับอาคารในสายตาผู้เช่า โดยปัจจุบัน สามารถรักษาทั้งผู้เช่ารายเดิม และมีผู้เช่ารายใหม่สนใจ Walk in เพิ่มมากขึ้น

นายภคิน กล่าวทิ้งท้ายว่า “หัวใจสำคัญของการปรับตัวอาคารเก่า คือมุมมองของเจ้าของอาคารในการปรับแนวคิดให้สอดรับกับทิศทางตลาด โดยเฉพาะในยุคที่อาคารสำนักงานใหม่ในทำเล CBD และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งมาพร้อมมาตรฐานอาคารระดับสากลและอาคารเขียว เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง อาคารที่สามารถยกระดับทั้งกายภาพ ระบบ และการบริหารจัดการ รวมถึงเปิดรับเทคโนโลยีใหม่เข้ามาเสริมประสิทธิภาพ จะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขัน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินได้ในระยะยาว”