พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ชี้โจทย์ใหม่ “บริหารอาคารยุคภัยพิบัติ” ชูแนวคิด “Resilient Building” รับมือความเสี่ยงรอบด้าน

ภัยธรรมชาติและสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลงกำลังเป็นความท้าทายที่หลายประเทศทั่วโลกต้องเผชิญ รวมถึงประเทศไทย ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาเกิดภัยพิบัติที่มีความถี่และรุนแรงขึ้น ทั้งแผ่นดินไหวเมื่อปีก่อน น้ำท่วมใหญ่ภาคใต้และ กทม. โดยสถิติจากกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย ระบุว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา น้ำท่วมและพายุเป็นภัยพิบัติที่เกิดขึ้นมากที่สุด สร้างความเสียหายรุนแรง และมีแนวโน้มเกิดต่อเนื่องและอาจสร้างผลกระทบในวงกว้างขึ้น นี่จึงเป็นโจทย์ใหม่ของผู้ดูแลอาคาร ที่ต้องวางแผนล่วงหน้าเพื่อรับมือสถานการณ์ความไม่แน่นอนที่อาจเพิ่มมากขึ้น

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (ในเครือแสนสิริ) เปิดเผยว่า อาคารทุกประเภทได้รับการออกแบบก่อสร้างและวางระบบตามมาตรฐานและข้อกำหนดด้านความปลอดภัยตามกฎหมายอยู่แล้ว ซึ่งรวมไปถึงศักยภาพในการรองรับภัยพิบัติ หน้าที่สำคัญของผู้ดูแลอาคารจึงเป็นการดูแลโครงสร้างและระบบต่างๆ ให้ยังคงทำงานได้และมีประสิทธิภาพตามที่ออกแบบไว้ตั้งแต่ต้น นอกจากนี้ ผู้ดูแลอาคาร เช่น ผู้จัดการอาคาร ช่างอาคาร ควรมีความรู้ในการตรวจดูสภาพอาคารเบื้องต้น (Visual Check) เพื่อสังเกตความผิดปกติ เช่น รอยแตกร้าวที่มีแนวโน้มขยายตัว การทรุดตัวที่ผิดปกติ หรือคราบน้ำรั่วซึมในจุดเดิมซ้ำ ๆ หากพบความผิดปกติควรให้วิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญเข้าตรวจสอบเพิ่มเติม เพื่อให้ระบบอาคารยังคงทำงานได้เต็มประสิทธิภาพ และรองรับภัยพิบัติได้ตามมาตรฐานที่กำหนดไว้

ทุกอาคารมีความเสี่ยงต่างกัน ควรวางแผนรับมือให้เหมาะสม

อาคารแต่ละแห่งมีจุดเสี่ยงที่ต่างกัน เราควรรู้จักอาคารของตนเองเพื่อประเมินความเสี่ยงและวางแผนเชิงป้องกัน โดยพิจารณาทั้งจากประเภทของภัยที่อาจเกิดขึ้น จุดเปราะบางของอาคาร และผลกระทบที่อาจตามมาเมื่อเกิดภัยพิบัติ เพื่อจัดลำดับความสำคัญและกำหนดมาตรการรับมือให้เหมาะสมกับระดับความเสี่ยงไว้ล่วงหน้า

ตัวอย่างกรณีศึกษาอาคารเชิงพาณิชย์ที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งน้ำ และมีลักษณะพื้นที่ลาดเอียงจากบริเวณด้านหน้าโครงการลงสู่พื้นที่ด้านในที่มีระดับต่ำกว่า ตัวอาคารมีชั้นใต้ดินหลายชั้น และมีห้องเครื่อง ห้องควบคุมอยู่ชั้นล่าง กรณีนี้ต้องเตรียมรับมือความเสี่ยงจากน้ำท่วมเป็นพิเศษ เพราะหากน้ำเข้าถึงอาคารสามารถสร้างความเสียหายให้กับระบบสำคัญทั้งไฟฟ้าและน้ำประปา ซึ่งกระทบต่อการดำเนินธุรกิจและการใช้งานของอาคารที่อาจต้องหยุดลง แม้พื้นที่นั้นจะไม่เคยเผชิญเหตุน้ำท่วมมาก่อน แต่เมื่อเห็นความเสี่ยงก็ควรป้องกันไว้ตั้งแต่ต้น

อาคารลักษณะนี้ควรต้องเตรียมการอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้งประตูระบายน้ำ การเตรียมกำแพงกั้นน้ำหรือกระสอบทรายในจุดที่น้ำอาจเข้ามาในโครงการ เช่น หน้าทางเข้าและรอบตัวอาคาร ทั้งนี้ อาคารที่มีชั้นใต้ดินหลายชั้น ควรจัดเตรียมปั๊มน้ำที่มีกำลังสูงสำรองไว้เพื่อกรณีฉุกเฉิน รวมถึงการวางแผนในอนาคตหากสามารถย้ายห้องควบคุมหรือตู้ควบคุมไปยังพื้นที่ที่ปลอดภัยจากน้ำท่วม ก็สามารถลดผลกระทบที่เกิดกับอาคารได้

นอกจากนี้ ควรตรวจสอบและบำรุงรักษาระบบระบายน้ำในช่วงฤดูฝน หน้ามรสุม หรือช่วงเสี่ยงน้ำท่วม ทำการลอกคลองและเตรียมอุปกรณ์ที่จำเป็น เช่น ปั๊มน้ำ ผนังกั้นน้ำ กระสอบทราย ระบบน้ำ-ไฟ-น้ำมันสำรองไว้ประจำโครงการ เพื่อให้นำมาใช้งานได้ทันทีเมื่อเกิดเหตุ ซึ่งจะสามารถช่วยป้องกันและบรรเทาผลกระทบได้

หลังจากประเมินความเสี่ยงแล้ว ควรมีการตรวจสอบความพร้อมของระบบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ระบบไฟฟ้า ระบบสูบน้ำและระบายน้ำ ระบบสื่อสาร ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ และระบบรักษาความปลอดภัย รวมถึง การพิจารณาเตรียมอุปกรณ์สำรองเพื่อทดแทนเมื่ออุปกรณ์หลักขัดข้องกระทันหัน โดยประเมินจากจำนวนอุปกรณ์ที่จำเป็นต่อการใช้งานและขีดความสามารถของแต่ละเครื่อง โดยอุปกรณ์สำรองต่างๆ ก็ต้องมีการดูแลบำรุงรักษาเช่นเดียวกับอุปกรณ์หลัก เพื่อให้ให้สามารถใช้ได้ทันทีเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน

บริหารวิกฤติอย่างเป็นระบบ เชื่อมโยงตั้งแต่รับมือจนถึงการฟื้นฟู

แผนรับมือควรครอบคลุมตั้งแต่การป้องกัน การดำเนินงานระหว่างเกิดเหตุ ไปจนถึงการฟื้นฟูหลังสถานการณ์คลี่คลาย โดยต้องตระหนักเสมอว่า แม้เราเตรียมการไว้แล้ว แต่ภัยธรรมชาติเป็นสิ่งที่ควบคุมไม่ได้ จึงอาจเกิดความรุนแรงมากกว่าที่คาดการณ์ได้ ดังนั้นจึงควรวางแผนตามการประเมินความเสี่ยงของแต่ละอาคาร

อีกทั้ง ควรทำการฝึกซ้อมแผนฉุกเฉินอย่างสม่ำเสมอ รวมถึงประเมินผลหลังการฝึกซ้อมเพื่อปรับแผนให้มีประสิทธิภาพ และครอบคลุมทุกด้าน โดยเฉพาะเมื่อมีการเปลี่ยนทีมงาน ต้องมีการถ่ายทอดความรู้และฝึกใช้งานระบบที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ทุกคนเข้าใจบทบาทและสามารถปฏิบัติตามขั้นตอนได้อย่างถูกต้อง

การสื่อสารก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญมากในช่วงวิกฤติ ควรมีการวางแผนการสื่อสารในทุกระยะ เพื่อให้ทีมหน้างานสามารถนำไปสื่อสารต่อได้ทันทีเมื่อเกิดเหตุ และ ลดความกังวลของผู้ใช้อาคารและผู้อยู่อาศัย

“อาคารเก่า” เร่งปรับแผนรับมือให้ทันสมัย

อาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนาน เช่น 30 ปีขึ้นไป ถูกออกแบบไว้ตามมาตรฐานซึ่งผ่านมานานแล้ว โดยเหตุการณ์ทุกวันนี้ก็มีความเปลี่ยนแปลงไปมาก และภัยพิบัติก็มีมากขึ้น จึงควรพิจารณาทั้งการตรวจและบำรุงรักษาอาคารให้พร้อมใช้งาน รวมไปถึงการปรับปรุงพัฒนาระบบให้มีความทันสมัย ซึ่งปัจจุบันมีเทคโนโลยีใหม่ ๆ ที่เข้ามาช่วยในการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น ระบบติดตามการทำงานของเครื่องจักรในอาคาร ระบบดูแลความปลอดภัย ระบบแจ้งเตือนแบบเรียลไทม์ การเก็บข้อมูลและนำมาวิเคราะห์ผ่าน dashboard เป็นต้น ซึ่งพลัสฯ เองก็มีการพัฒนา dashboard สำหรับรับมือน้ำท่วม โดยรวบรวมข้อมูลกว่า 440 โครงการทั่วประเทศ พร้อมระบุระดับความเสี่ยง และมีการแจ้งเตือนเรียลไทม์เมื่อหน้างานขอความช่วยเหลือ

บทเรียนจากภัยพิบัติที่ผ่านมา ทำให้เห็นถึงประเด็นที่อาคารควรนำมาทบทวนและปรับปรุง เพื่อวางแผนรับมือเหตุฉุกเฉินอย่างรัดกุมยิ่งขึ้น ขณะเดียวกัน ในยุคที่อาคารมีการแข่งขันสูง “การบริหารจัดการ” เป็นอีกปัจจัยที่ผู้บริโภคนำมาพิจารณาประกอบการเลือกซื้อหรือเช่าโครงการ เนื่องจากมองว่าการมีทีมบริหารจัดการที่ดีมีส่วนช่วยลดผลกระทบและดูแลสถานการณ์เมื่อเกิดวิกฤติให้ผ่านพ้นไปได้ด้วยดี

ที่สำคัญ ทีมบริหารจัดการควรมีความสามารถในการนำเสนอให้ผู้ว่าจ้างเห็นความสำคัญของการเตรียมแผนรับมือเหตุฉุกเฉินและสำรองอุปกรณ์ไว้ล่วงหน้า ลงทุนในการวางแผนเชิงป้องกัน เนื่องจากบ่อยครั้งต้นทุนในการป้องกันต่ำกว่าการฟื้นฟูแก้ไขหลังเกิดเหตุ และความปลอดภัยของชีวิตผู้คนก็ไม่สามารถประเมินค่าเป็นตัวเงินได้