หมดยุคทองที่ดิน CBD แนะ ‘แลนด์ลอร์ด’ เลิกฝืนหั่นราคาขาย ยื่นสัญญาเช่าทางรอดตลาดขาลง ด้านกำลังซื้อคอนโดฯ Q2/2569 ทรุดหนัก! คนไทยรัดเข็มขัดผวาศึกตะวันออกกลาง

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ เผยตลาดที่ดินทำเลทองพลิกกลับเป็นของ “ผู้ซื้อ” เต็มตัว หลังค่ายอสังหาฯ รุมกดราคาต่ำกว่าป้ายเกือบครึ่ง ชี้ผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนพุ่ง-แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ สกัดกำลังซื้อคอนโดฯดิ่ง วงจรราคาพีคสิ้นสุดลงแล้ว แนะเจ้าของที่ดินปรับแผนด่วน เปลี่ยนขายขาดมาเป็น “ปล่อยเช่าระยะยาว” ดึงกระแสเงินสด พร้อมลดภาระภาษีที่ดินรกร้าง ขณะเดียวกันกำลังซื้อคอนโดมิเนียม ไตรมาส 2/2569 เผชิญมรสุมเศรษฐกิจรอบทิศ หลังคนไทยขาดความเชื่อมั่น ผวาผลกระทบสงครามโลกผันผวนจนแห่ชะลอการใช้เงิน บีบรายย่อยเบรกแผนเปิดโครงการ ขณะที่กลุ่มทุนใหญ่ปรับกลยุทธ์หนีตาย ดันราคาเฉลี่ยพุ่งสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2563 เหตุเบนเข็มเกาะแนวรถไฟฟ้าจับกลุ่มพรีเมียมกระเป๋าหนัก หวังลดความเสี่ยงยอดกู้ไม่ผ่าน

นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยถึงข้อมูลสำคัญในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่โดยรอบ ถูกขับเคลื่อนด้วยการแข่งขันกว้านซื้อของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำโครงการคอนโดมิเนียม จนราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม วัฏจักรราคาที่ดินระดับสูงสุดได้สิ้นสุดลง ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับสู่จุดเดิมได้ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญมรสุมเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

สัญญาณเตือนแลนด์ลอร์ด ตลาดเป็นของผู้ซื้อ หั่นราคาขายสู้ไม่ไหว
แนะ “ปล่อยเช่าระยะยาว” คือ ทางออก

ปัจจัยลบดังกล่าวที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ไม่สามารถแบกรับต้นทุนที่ดินในราคาสูงเหมือนอดีตได้ หลายรายจำเป็นต้องต่อรองราคาต่ำลงเพื่อรักษาอัตรากำไรให้อยู่รอด สะท้อนได้ชัดเจนจากทำเลติดถนนใหญ่ช่วง BTS บางจาก ถึง BTS อุดมสุข ที่เจ้าของที่ดินยังตั้งราคาขายสูงถึง 900,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางวา แต่ดีเวลลอปเปอร์ กลับยื่นเสนอซื้อจริงต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวา ทั้งสิ้น

นายวรัตถ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปรากฏการณ์นี้เป็นสัญญาณชัดเจนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นอีกต่อไป หากเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายในวันนี้ อาจต้องยอมตัดใจขายต่ำกว่าราคาที่ต้องการ ดังนั้น ในมุมมองการบริหารสินทรัพย์ กลยุทธ์ “ปล่อยเช่าระยะยาว 10 – 30 ปี” จึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าการขายขาดในภาวะที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ เพราะนอกจากจะไม่ต้องลดราคาขายแล้ว ยังช่วยสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ โดยที่กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่ ยิ่งไปกว่านั้น ยังช่วยลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากอัตราที่ดินรกช้างว่างเปล่าได้อย่างมหาศาล ถือเป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ที่สุดในภาวะตลาดชะลอตัว

กำลังซื้อคอนโดมิเนียม Q2/2569 ในประเทศชะลอตัว หวั่นปัจจัยโลกผันผวน

ด้านกำลังซื้อคอนโดมิเนียม นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยข้อมูล ณ ไตรมาส 2/2569 พบว่า กำลังซื้อของคนไทยชะลอตัวลงอย่างชัดเจนตามสภาวะเศรษฐกิจ เนื่องจากขาดความเชื่อมั่นต่อปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะความผันผวนของสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงราคาน้ำมันและค่าครองชีพ แม้ผู้บริโภคจะเริ่มปรับตัวได้บ้าง แต่ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่กดดันภาระค่าใช้จ่าย

การชะลอตัวดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่และก่อหนี้ผูกพันระยะยาว สะท้อนได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงพุ่งสูง ท่ามกลางภาวะที่ยังไม่มีนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนเพิ่มเติมจากภาครัฐ

ขณะที่การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาส 2/2569 มีจำนวนรวมประมาณ 2,332 ยูนิต ลดลงราว 67% เมื่อเทียบกับ
ไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) อย่างไรก็ตาม ภาพรวมครึ่งแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวสะสมอยู่ที่ประมาณ 9,501 ยูนิต ซึ่งยังคงเติบโตเพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) สำหรับแนวโน้มตลอดทั้งปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่อาจสูงกว่าเป้าหมายเดิมที่เคยประเมินไว้ตอนต้นปีที่ 17,000 ยูนิต เนื่องจากผู้ประกอบการบางรายเริ่มทยอยเปิดขายและเปิดเผยแผนพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น โดยประเมินว่าตัวเลขรวมทั้งปีมีความเป็นไปได้ที่จะขยับขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20,000 ยูนิต ทั้งนี้ ยังคงต้องจับตาปัจจัยลบระดับโลกที่อาจกลับมาทวีความรุนแรงอีกครั้ง โดยเฉพาะสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางและภูมิภาคอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม

ราคาขายเฉลี่ยพุ่งสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2563 เหตุหนีไปจับกลุ่มพรีเมียม-แนวรถไฟฟ้า

หากเจาะลึกถึงทำเลที่ตั้งของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในไตรมาส 2/2569 กว่า 90% ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท (นอกเขต CBD) ส่วนที่เหลือกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสนี้พุ่งสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 78.4% ปัจจัยนี้ดันให้ราคาขายเฉลี่ยช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ทะยานสู่ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งนับเป็นสถิติที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา

แม้ตลาดจะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่การที่ราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น เป็นเพราะผู้ประกอบการหันไปโฟกัสกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง เพื่อหนีปัญหาการขอสินเชื่อที่กู้ผ่านยากในกลุ่มระดับราคาล่าง ประกอบกับทำเลที่เลือกเปิดโครงการ ล้วนอยู่ใกล้หรือในระยะเดินถึงสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าสู่พื้นที่รอบนอกนี้ ได้ฉุดให้ต้นทุนที่ดินสูงขึ้น และผลักดันให้ราคาขายคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวสูงขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

รายย่อยเบรกแผน – ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ปรับตัวเน้น “สร้างเสร็จพร้อมอยู่” สกัดกลุ่มเก็งกำไร

ภาพโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ เกือบ 100% โดยมีโครงการจากดีเวลลอปเปอร์นอกตลาดเพียง 68 ยูนิต จากทั้งหมด 9,501 ยูนิต สะท้อนว่า ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อรอดูทิศทางตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง รวมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มปรับกลยุทธ์หันมาเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) รูปแบบคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ยูนิตไม่มากนัก ในระดับราคา 180,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ทั้งนี้ ในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมนอกแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ แทนกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้น นอกจากนี้ หลายรายยังรุกแก้ปัญหาและลดความเสี่ยงด้านยอดปฏิเสธสินเชื่อ ด้วยการคัดกรองความพร้อมด้านเครดิตล่วงหน้า หรือออกแคมเปญประเภท “ผ่อนก่อนอยู่” เพื่อช่วยดันยอดโอนให้ราบรื่นขึ้น

ในด้านกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ภาพรวมไตรมาส 2/2569 ปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่หดตัวลงอย่างมาก และยังไม่มีกลุ่มอื่นเข้ามาทดแทนได้เต็มกำลัง แม้จะมีผู้ซื้อชาวเมียนมาเข้ามาบ้าง แต่ก็เป็นเพียงสัดส่วนน้อย ส่วนกลุ่มชาวรัสเซียนั้น แม้จะมีการเติบโตสูง ในภูเก็ตและพัทยา แต่ในกรุงเทพมหานครยังไม่มีบทบาทมากนัก

สำหรับชาวต่างชาติสัญชาติอื่นๆ แม้จะมีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังไม่สามารถชดเชยการหายไปของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนได้ ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจากตะวันออกกลางซึ่งเคยเป็นกระแสข่าว ก็ยังไม่มีการขยายตัวอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 นายสุรเชษฐ กล่าวสรุปปิดท้าย