พลัส พร็อพเพอร์ตี้ แนะเจ้าของ ‘ตึกเก่า’ จับตาสัญญาณเสื่อมสภาพ พร้อมแนวทางดูแลอาคารเชิงป้องกัน
อาคารเก่าหรือห้องแถวที่เกิดการทรุดตัวในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นความท้าทายสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน นั่นคือการดูแลอาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนานขึ้น
อาคารจำนวนมากที่ก่อสร้างมาแล้ว 30-40 ปี หรือมากกว่านั้น ยังคงถูกใช้งานอย่างต่อเนื่อง ทั้งในรูปแบบอาคารพาณิชย์ อาคารพักอาศัย และอาคารเพื่อการประกอบธุรกิจ ขณะที่โครงสร้าง ระบบวิศวกรรม และวัสดุต่าง ๆ ภายในอาคารย่อมเสื่อมสภาพตามกาลเวลา หากขาดการตรวจสอบและบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม ความเสียหายเพียงเล็กน้อยอาจสะสมจนกลายเป็นความเสี่ยงด้านความปลอดภัยในอนาคต
นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ภายหลังเกิดเหตุอาคารและกันสาดทรุดตัว ประเด็นเรื่องความปลอดภัยของอาคารเก่ากลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีอาคารพาณิชย์และตึกแถวอายุหลายสิบปีตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งล้วนเป็นกลุ่มอาคารที่ควรได้รับการตรวจสอบและเฝ้าระวัง
“อาคารขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือคอนโดมิเนียม มักมีทีมบริหารอาคารและผู้เชี่ยวชาญดูแลระบบต่าง ๆ พร้อมทั้งมีการตรวจสอบและบำรุงรักษาตามแผนงานที่กำหนดไว้ รวมถึงมีการตรวจอาคารประจำปีตามที่กฎหมายกำหนดอยู่แล้ว แต่สำหรับอาคารพาณิชย์ ตึกแถว หรือบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล เจ้าของอาคารมักเป็นผู้รับผิดชอบการดูแลด้วยตนเอง ทำให้การตรวจสอบเชิงป้องกันอาจถูกมองข้าม”
ปัจจัยสำคัญที่เจ้าของอาคารควรให้ความสำคัญมี 2 ประเด็นหลัก ได้แก่ การเสื่อมสภาพของวัสดุตามอายุการใช้งาน และการใช้อาคารที่แตกต่างไปจากวัตถุประสงค์เดิมที่ออกแบบไว้
การเสื่อมสภาพของวัสดุตามกาลเวลา โดยเฉพาะส่วนประกอบภายนอกอาคารที่ต้องเผชิญกับแดด ฝน และความชื้นเป็นเวลานาน อาจส่งผลให้คอนกรีตแตกร้าว เหล็กเสริมเกิดการกัดกร่อน หรือความสามารถในการรับน้ำหนักขององค์ประกอบบางส่วนลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเริ่มต้นใช้งาน
ขณะเดียวกัน การต่อเติมอาคารหรือการเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานจากวัตถุประสงค์เดิม เช่น การนำอาคารพักอาศัยไปใช้เป็นคลังเก็บสินค้าหรือโรงงาน การติดตั้งเครื่องจักรขนาดใหญ่ หรือการเพิ่มน้ำหนักบรรทุกมากกว่าที่ออกแบบไว้ อาจส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยของโครงสร้าง หากไม่มีการตรวจสอบและประเมินโดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการ
ทั้งนี้ เจ้าของอาคารสามารถเริ่มต้นตรวจสอบความผิดปกติเบื้องต้นได้ด้วยตนเองผ่านการสังเกตสภาพอาคาร หรือ Visual Check ซึ่งเป็นเพียงการประเมินเบื้องต้น หากพบความผิดปกติ จำเป็นต้องให้ผู้เชี่ยวชาญวิศวกรรมเข้าตรวจสอบอีกครั้ง
3 สัญญาณสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ได้แก่
- รอยแตกร้าวของโครงสร้าง หากพบรอยแตกร้าวบริเวณเสา คาน พื้น หรือผนังที่มีขนาดใหญ่ขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงพบคอนกรีตแตกหลุดจนเห็นเหล็กเสริม ควรให้วิศวกรเข้าตรวจสอบโดยละเอียด
- การทรุดตัวหรือเอียงผิดปกติ แม้อาคารจะมีการทรุดตัวตามธรรมชาติอยู่แล้ว แต่หากพบการทรุดตัวอย่างรวดเร็ว หรือมีลักษณะเอียงไปฝั่งใดฝั่งหนึ่ง ควรรีบให้ผู้เชี่ยวชาญเข้าประเมินสาเหตุทันที
- ความผิดปกติของระบบภายในอาคาร เช่น จุดที่ไม่เคยมีน้ำรั่วซึมกลับเกิดการรั่วซึม ระบบท่อหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ เกิดการเคลื่อนตัวผิดตำแหน่ง หรือพบความเสียหายที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยไม่ทราบสาเหตุ อาจเป็นสัญญาณที่เชื่อมโยงกับปัญหาด้านโครงสร้างได้
ในหลายกรณี อาคารมักแสดงสัญญาณเตือนก่อนเกิดความเสียหายรุนแรง แต่สัญญาณเหล่านั้นอาจถูกมองข้าม เพราะยังไม่ส่งผลกระทบต่อการใช้งานในชีวิตประจำวัน หากเปรียบเทียบให้เห็นภาพ อาคารก็ไม่ต่างจากร่างกายของคนเรา เมื่อร่างกายส่งสัญญาณความผิดปกติ เราก็ควรเข้ารับการตรวจเพื่อหาสาเหตุและป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลาม เช่นเดียวกับอาคารที่ควรได้รับการตรวจสอบเมื่อเริ่มพบความผิดปกติ
“การตรวจสอบและบำรุงรักษาเชิงป้องกันเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะช่วยยืดอายุการใช้งานของอาคาร ลดค่าใช้จ่ายจากการซ่อมแซมครั้งใหญ่ในอนาคต และที่สำคัญที่สุด คือช่วยลดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร รวมถึงผู้ที่สัญจรอยู่บริเวณโดยรอบ”
ทั้งนี้ เจ้าของอาคารควรหมั่นสังเกตความเปลี่ยนแปลงของอาคารอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนานมากกว่า 10 ปีขึ้นไป หรือมีการต่อเติมและเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้งานจากเดิม หากพบสิ่งผิดปกติหรือจุดที่อาจเป็นต้นเหตุให้เกิดการขยายตัวของการชำรุดเสียหายมากขึ้น ไม่ควรรอให้ปัญหาลุกลามจนเกิดความเสียหายร้ายแรงก่อนจึงดำเนินการแก้ไข
“อาคารที่ปลอดภัยไม่ได้เกิดจากการซ่อมแซมเมื่อเกิดปัญหาแล้วเท่านั้น แต่เกิดจากการตรวจสอบและดูแลอย่างต่อเนื่อง เพราะในหลายกรณี การป้องกันมีต้นทุนต่ำกว่าการแก้ไขหลังเกิดเหตุ และที่สำคัญกว่านั้นคือความปลอดภัยของชีวิตผู้คนไม่สามารถประเมินค่าเป็นตัวเงินได้” นายภคิน กล่าวปิดท้าย