KKP เตือนอสังหาฯ ปี 69 พิษสงครามดันต้นทุนพุ่ง ชี้ราคาบ้านจ่อขยับ 10% แนะล็อกต้นทุน-คงดอกเบี้ยคงที่ รับมือตลาดซบเซาต่ำสุดในรอบ 8 ปี

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 โดยคาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศหดตัวเหลือ 290,000 ยูนิต จาก 316,214 หน่วยในปี 2568 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี โดยมีสาเหตุจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นตามสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง ผลักดันให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งตาม นำไปสู่ “ภาวะต้นทุนปรับฐานใหม่” (New Cost Base) กดดันบ้านโครงการใหม่ต้องปรับราคาขายขึ้นร้อยละ 5-10 ส่งผลให้ตลาดโครงการระดับกลาง-ล่างเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างหนัก แนะผู้ประกอบการเร่ง “ล็อกราคาวัสดุ” และบริหารสภาพคล่องผ่านการระบายสต็อกเดิม ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคถือเป็น “นาทีทอง” ในการคว้าบ้านต้นทุนเดิมและล็อกดอกเบี้ยคงที่ เพื่อสร้างเกราะป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้นที่กำลังจะมาถึง

ต้นทุนแฝงบ้านกลุ่ม Mass Market

สถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างอิหร่านกับอิสราเอลและพันธมิตรที่ทวีความรุนแรงขึ้นในเดือนมีนาคม กำลังส่งแรงกระเพื่อมเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลายมิติ ทั้งในมิติต้นทุน (Supply) กำลังซื้อ (Demand) และ โอกาสในการซื้อ โดยมีปัจจัยหลักสำคัญคือพลังงาน เนื่องจากปัจจุบันประเทศไทยมีความต้องการใช้น้ำมันสำเร็จรูปเฉลี่ย 124 ล้านลิตรต่อวัน และยังต้องพึ่งพาการนำเข้าน้ำมันดิบจากต่างประเทศเป็นสัดส่วนสูง เมื่อการปิดช่องแคบฮอร์มุซส่งผลให้ราคาน้ำมันดิบโลกพุ่งสูงกว่า 110–120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล   ต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างหลัก อาทิ ปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก จึงปรับตัวสูงขึ้นตาม

ผลกระทบดังกล่าวปรากฏชัดเจนในกลุ่มบ้านขนาดมาตรฐาน 120-170 ตร.ม. ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยสัดส่วนยอดขายถึงร้อยละ 54 หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 76,200 ล้านบาท

โดยปกติโครงสร้างต้นทุนของที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้จะประกอบด้วยค่าวัสดุร้อยละ 60 และค่าแรงร้อยละ 40 (ไม่รวมค่าที่ดิน) แต่ความผันผวนของราคาพลังงานโลกได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างแกว่งตัวโดยเฉพาะราคาเหล็ก ซึ่งเป็นวัสดุที่อ่อนไหวต่อทั้งค่าขนส่งทางเรือและราคาพลังงานโลก เหล็กเป็นวัสดุหลักในงานฐานราก เสา และคาน ที่คิดเป็นสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 18 ของราคาบ้านทั้งหมด หากราคาเหล็กในตลาดโลกดีดตัวสูงขึ้นในช่วงเริ่มต้นโครงการ จะส่งผลให้ภาระต้นทุนโดยรวมพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่เดือนแรกของการก่อสร้าง

นอกจากงานโครงสร้างแล้ว  กลุ่มงานระบบไฟฟ้าและประปายังมีความไวต่อราคาปิโตรเคมีอย่างมาก เนื่องจากท่อ PVC สายไฟ และอุปกรณ์พลาสติกต่างๆ มีส่วนประกอบหลักที่อ้างอิงกับราคาน้ำมันดิบโดยตรง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนต้นทุนประมาณร้อยละ 12 เช่นเดียวกับงานสถาปัตยกรรมอย่างสีทาอาคารและวัสดุปูกระเบื้อง ที่ต้องใช้สารทำละลายและเรซินจากปิโตรเลียมเป็นส่วนประกอบหลัก ซึ่งบ้านกลุ่มระดับราคานี้มักจะเน้นความสวยงามในจุดที่มองเห็นได้ชัดเจน ทำให้ทุกรายละเอียดของการตกแต่งมีต้นทุนแฝงจากสงครามซ่อนอยู่

กลยุทธ์รับมือความผันผวน

ท่ามกลางวิกฤตความขัดแย้งระดับโลกที่ส่งผลกระทบวงกว้าง การบริหารจัดการโครงการก่อสร้างจึงต้องอาศัยการตัดสินใจที่รวดเร็วกว่าปกติ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์ว่าการ “ล็อกราคา” กับร้านวัสดุก่อสร้างในพื้นที่ หรือการจัดซื้อวัสดุในกลุ่มงานระบบและสีอาคารสำรองไว้ล่วงหน้าเมื่อเริ่มเห็นสัญญาณ จะเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยควบคุมให้งบประมาณก่อสร้างที่ตั้งไว้ไม่รั่วไหลไปกับกระแสราคาน้ำมันและสินค้าโภคภัณฑ์โลกที่ผันผวน

แรงกระเพื่อมต่อกำลังซื้อ

วิกฤตความความขัดแย้งระดับโลกที่เกิดขึ้นห่างออกไปหลายพันกิโลเมตร ไม่ได้เป็นเพียงข่าวต่างประเทศที่ผ่านตาในหน้าสื่อเท่านั้น แต่ยังส่งแรงกระเพื่อมสู่เศรษฐกิจไทยและกระทบต่อชีวิตประจำวันอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะ “กำลังซื้อ” ในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมของคนไทยที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ

ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือ ราคาน้ำมันในประเทศไทยเพิ่มขึ้น ไม่เพียงแค่ค่าเดินทางที่แพงขึ้นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าขนส่งสินค้าและราคาสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ ที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนพลังงาน เมื่อค่าครองชีพโดยรวมเพิ่มขึ้น ครัวเรือนจำนวนมากจึงต้องจัดสรรรายได้ใหม่ เงินที่เคยสามารถนำมาเก็บออมเพื่อเป็นเงินดาวน์บ้าน หรือใช้สำหรับผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจต้องถูกนำไปใช้กับค่าใช้จ่ายจำเป็นในชีวิตประจำวันมากขึ้น ส่งผลให้ กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยของคนไทยเริ่มอ่อนแรงลง แม้ว่าความต้องการมีบ้านจะยังคงมีอยู่ก็ตาม

นอกจากเรื่องค่าครองชีพแล้ว สงครามยังมีผลต่อ ระดับเงินเฟ้อในระบบเศรษฐกิจ อีกด้วย เมื่อราคาพลังงานและสินค้าโภคภัณฑ์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เงินเฟ้อจึงมีแนวโน้มขยายตัว ซึ่งทำให้ธนาคารกลางในหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทย จำเป็นต้องใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ เช่น การคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูง หรือการขึ้นดอกเบี้ย ซึ่งดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหมายถึง ภาระค่างวดที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนสูงขึ้นหลายพันบาท ส่งผลให้บางครอบครัวกู้ได้วงเงินน้อยลง หรือจำเป็นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อ

กลุ่มบ้านที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ คือ บ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาท ที่กระจายตัวอยู่ในเขตปริมณฑล โดยพื้นที่ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ ได้แก่ โซนรังสิต-ปทุมธานี ที่มีจำนวนบ้านเหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้าน โซนบางบัวทอง-นนทบุรี มีจำนวนบ้านเหลือขาย 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้าน และโซนบางนา-สมุทรปราการ  มีจำนวนบ้านเหลือขาย 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้าน ตามลำดับ

บริหารความเสี่ยงและโอกาสทอง

ท่ามกลางความผันผวนจากวิกฤตความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่เริ่มส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก การตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ ถือเป็นจังหวะเวลาที่มีความได้เปรียบมากสำหรับผู้ที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการคว้าโอกาสจาก “ต้นทุนเดิม” ก่อนที่คลื่นความร้อนแรงของราคาวัสดุก่อสร้างชุดใหม่จะเข้ามา

หัวใจสำคัญประการแรกคือ การล็อกต้นทุนคงที่ ผ่านการเลือกซื้อบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Stock) ซึ่งเปรียบเสมือนการซื้อสินค้าย้อนเวลา เพราะบ้านเหล่านี้ถูกคำนวณราคาบนฐานของค่าแรง และราคาวัสดุก่อสร้างในอดีตที่ยังไม่ถูกบวกเพิ่มจากส่วนต่างราคาวัสดุที่ผันผวน หรือค่าขนส่งที่ขยับตามราคาน้ำมันในปัจจุบัน การทำสัญญาในเวลานี้จึงเป็นเหมือนการได้รับส่วนลดทางอ้อมจากภาวะเงินเฟ้อที่กำลังจะเร่งตัวขึ้น ทำให้ผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีมูลค่าการก่อสร้างจริงสูงกว่าราคาที่จ่ายไป

นอกจากความคุ้มค่าด้านราคาแล้ว กลไกตลาดยังเป็นใจให้กับผู้ซื้อมากขึ้น เมื่อความกังวลเรื่องสงครามกดดันกำลังซื้อในภาพรวมให้ชะลอตัวลง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (Developer) ส่วนใหญ่จึงมีความจำเป็นต้องรักษาสภาพคล่องและดึงกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัท นำไปสู่การออกแคมเปญกระตุ้นยอดขายและโปรโมชั่นระบายสต็อก ที่มีการลดแลกแจกแถมกว่าช่วงเวลาปกติ จึงเป็นโอกาสทองที่ผู้ซื้อจะได้บ้านใน “ราคาเดิม” ที่ยังไม่ปรับฐานใหม่ พร้อมข้อเสนอพิเศษและสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่หาได้ยากในสภาวะปกติ

อีกหนึ่งปัจจัยความสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือ ความแน่นอนของดอกเบี้ย ซึ่งเป็นต้นทุนแฝงระยะยาว ในยามที่ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลกอาจบีบให้ต้นทุนทางการเงินในตลาดโลกขยับตัวสูงขึ้น การเร่งทำสัญญาและขออนุมัติสินเชื่อในช่วงนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงข้อเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรกจากธนาคารได้ง่ายกว่า เพื่อใช้เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นที่มักจะตามมาหลังจากเกิดวิกฤตพลังงาน การล็อกต้นทุนทางการเงินควบคู่ไปกับต้นทุนวัสดุเดิมจึงเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับรายจ่ายของครอบครัวในสภาวะที่เศรษฐกิจโลกเต็มไปด้วยความผันผวน

ในมิติระดับสากล ประเทศไทยยังคงถูกมองว่าเป็นพื้นที่ปลอดภัยสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน เนื่องจากมีเสถียรภาพและไม่ได้อยู่ในพื้นที่ความขัดแย้งโดยตรง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อาทิ กรุงเทพฯ ภูเก็ต หัวหิน ชลบุรี และเชียงใหม่ ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการกระจายความเสี่ยง

ท้ายที่สุดแล้ว แม้สงครามในตะวันออกกลางจะดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่แรงกระเพื่อมที่เดินทางผ่านระบบเศรษฐกิจโลก ทั้งราคาพลังงาน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ค่าเงิน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยโดยตรง การติดตามสถานการณ์โลกอย่างใกล้ชิดจึงไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป เพราะเหตุการณ์ในอีกซีกโลก อาจเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดว่าการเป็นเจ้าของบ้านของคนไทยจะง่ายหรือยากขึ้นในอนาคต

ในฐานะพันธมิตรที่คลุกคลีกับภาคอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน และตระหนักถึงความท้าทายจากต้นทุนใหม่ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) จึงให้ความสำคัญกับการเป็นที่ปรึกษาเชิงลึกเพื่อช่วยผู้ประกอบการวางแผนการเงินให้สอดรับกับสภาวะตลาด โดยเฉพาะการบริหารสภาพคล่องและการประเมินความเสี่ยงโครงการ เพื่อร่วมกันรักษาเสถียรภาพของอุตสาหกรรมในระยะยาว